会社経営のポイントやコツを紹介!「「固定資産税評価額 家屋の減価と時価評価」・「固定資産税評価額 家屋の時価評価の適正性」」

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DATE:2018.10.22

固定資産税評価額 家屋の減価と時価評価



■家屋の評価替えもあるんですよ
 
 家屋の固定資産税評価額は評価替えされることなく、据え置かれることになっている、と理解している人は多いかと思います。
でも、家屋も3年毎の基準年度とされる年に全国一斉に評価替えされます。今年は新基準年度の年です。
 評価替えされるのは、時価課税するとの法律の規定があるからです。


■税額に直結する家屋の評価額

 家屋の固定資産税の課税標準は固定資産税評価額そのものです。その評価額は、各年の1月1日の価格とされ、それは「適正な時価」とされています。
 家屋の「適正な時価」とは何か、これについてあまり議論がありません。土地と異なり公示価格のような公的指標がありません。そのため、家屋評価の「適正な時価」概念は曖昧です。


■「適正な時価」の求め方

 固定資産税の一つである償却資産税も時価課税とされていますが、これについては、取得価額から減価償却額を控除した金額を以って時価としています。
土地については、売買実例価格を集約することを原理とする公示価格に基礎を置いています。
 木造家屋については、売買実例価格を基礎にしたのでは、急速に無評価化となる実態があるので、これは採用されていません。
家屋の時価評価は、1月1日の時点で、その家屋を、その場に新築し直した場合に必要とされる再建築価格を求め、この価格から経年損耗減価の額を差し引くという方式が採られています。


■経年減価補正率の適正性は

 再建築価格に乗ずる経年減価補正率を見ると、木造の場合、最初の1年経過後の1月1日の時に2割減価し、その後の25年間で6割減価し、その後27年以降は減価させない、としています。もし、1円まで減価償却をするとした場合、最後の償却率を維持したとして、木造の耐用年数は47年、非木造の耐用年数は156年です。
 木造27年、非木造45年以降のところで減価処理は0.2で打ち止めとなります。
時価課税という法律規定の原理を支える適正時価の評価方式は果たしてこれでよいのか、疑問です。

固定資産税評価額 家屋の時価評価の適正性



■家屋の固定資産税評価替えの方法
 
 家屋の固定資産税評価額算定の為の時価評価の手法は、再建築価格に経年減価率を乗じて時価を求めるとの計算構造です。
 減価が緩慢で打ち止めがあることに問題がありそうですが、それよりも、本当は、再建築価格を求めるという方式にこそ重大な問題があります。


■問題は再建築価格を求めるという方式

 再建築価格の求め方は、既往年に算定されている再建築価格に再建築評点補正率(今年の場合は木造1.05、非木造1.06)を乗じ、さらに物価水準による補正率(今年の場合は木造0.9〜1.0〈8大都市は1.0〉、非木造1.0)を乗じ、そして設計管理費等による補正率(今年の場合は木造1.05、非木造1.10)を乗じて求めます。


■時価を求めるという建前のまやかし

 減価の手続きで減算する前の金額を絶えず変化させて、減算後の金額が低くならないような方式にしているのです。
実際、経年減価補正率表の減価率よりも、価格を増大させる上記の各補正率の方が大きく、これらはすべて掛け算式の各掛け率に該当するので、評価替え計算の実態は、自ずと評価額上昇をもたらす構造となっています。


■責任逃れとめくらましの体制

 各補正率は、すべて総務省が決定し、その評価の手法は総務省の「固定資産評価基準」に拠るべきものとされていますが、土地の評価基準が40頁なのに対して、家屋の評価基準は276頁もあります。「評価基準」の家屋部分は極めて詳細複雑です。
従って、各自治体の評価の現場では、各補正率や評価の手法には責任を持たなくて済む構図になっており、かつ、家屋の「評価基準」は複雑難解に仕立てられています。


■評価の内容を公開していない

 土地の固定資産税路線価は公表され、土地の評価額についての適正度は確認し易くなっているのに、家屋については、再評価額増のときは、評価額据置きとし、さらに納税通知書等にその事実を開示しません。
評価方式に自信があるなら、評価増となったので増税と伝えたらよいし、その前に、評価増となっている計算事実を公表すべきです。

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